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网上宿迁律师:商品房买卖纠纷多,签订合同须谨慎

网上宿迁律师:商品房买卖纠纷多,签订合同须谨慎



合肥的张某2011年3月与某房产开发公司签订一份《商品房买卖合同》,约定张某购买商品房一套,六楼建筑面积102㎡,单价5200元/㎡,阁楼面积35㎡,阁楼单价3000元/㎡,后张某按约支付了首付款18万元,余款在银行办理了按揭,贷款期限28年。同年12月,张某收到开发公司发出交房通知书及交房须知,显示房屋面积为102㎡,阁楼面积为28㎡,阁楼面积相比减少7㎡。因合同约定,房屋面积误差比超过3%的,购房人有权解除购房合同,张某据此要求解除合同并要求开发公司赔偿原告18万元首付款的利息损失以及银行按揭贷款利息损失。且双方在签订合同时口头约定阁楼应当有不少于两个10㎡以上的房间,但是开发公司交房时张某才发现阁楼设计不合理,没有一个10㎡以上的房间,依据合同约定张某有权解除合同并要求开发公司赔偿损失;而房产开发公司辩称,首先,六楼建筑面积与约定相符,阁楼面积属于设备层,阁楼面积误差不影响合同效力;其次,即使法院判决我公司返还张某的首付款,那么关于首付款的利息计算应当按照合同约定即按银行同期活期存款利率而非贷款利率计算;第三,张某的按揭贷款合同是与银行签订的,开发公司不是按揭贷款合同的一方当事人,银行贷款利息不应当由开发公司负担;最后,张某主张的阁楼面积不合理,没有不少于两个10㎡以上的房间,对此合同并没有约定。

法院审理认为,开发公司交付的房屋面积误差比超过3%,构成违约,应当赔偿对方损失。阁楼面积也属于房屋面积的一部分,开发公司主张阁楼面积属于设备层,不应计算面积误差比,法院不支持。开发公司赔偿张某的首付款利息应当按同期银行贷款利率计算。张某办理按揭贷款也是因为与开发公司签订购房合同而发生的,其按揭利息损失也应当由开发公司负担。据此,法院一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》,开发公司按银行同期贷款利率赔偿张某首付款利息并赔偿张某因办理按揭贷款向银行支付的贷款利息。按揭宣判后,双方均表示服判。

法官释法

本案中,争议的焦点有几个,首先是合同中关于张某首付款的利息计算标准问题,其次是开发公司非房屋按揭贷款合同的当事人是否有责任赔偿张某支付的按揭贷款利息。法院认为,张某办理购房按揭贷款是基于与被告善意订立《商品房买卖合同》的基础上发生的,原告自始至终积极履行己方义务,并未违约,对于合同中的善意积极方依法应当受到法律的鼓励和保护;双方关于退房后对出售人返还买受人首付款的利息按银行同期活期存款利率计算的约定,违反了公平合理原则,在一般情况下,此笔利息应当按照银行同期贷款利率计算而非银行同期活期存款利率计算;合同中的该项条款属于格式条款,提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。开发公司未提供证据证明其已尽了说明义务。从生活常识可知,购房人在与房产开发公司订立《商品房买卖合同》时,不仅不具有变更格式条款内容的能力及权利,而且难以有时间对整个合同进行全面阅读,往往只是在出售方指定的位置匆匆签名捺印而已。但是,张某主张双方口头约定阁楼的房屋不少于两个10㎡以上的房间,没有证据证明,法院不予采信。

法官提醒

少数商品房买卖合同中的出售方以其占有较多社会资源而形成的强势地位,在与购房者签订合同时,设置一些不公平不合理的条款,以期达到规避己方责任的目的,其实这样的条款不仅仅因违反法律而难遂其意,而且往往会因为其不诚信行为在广大消费者群体中形成差评而影响其企业形象。另外,购房者在与售楼处洽谈时所达成的条件不应仅仅停留在口头上,应当以文字的形式落实到合同中,否则,一旦发生了纠纷,购房者主张双方当初口头达成的条件难以得到法院的采信。

 


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